Vroeg of laat komt het moment waarop je onroerend goed in Portugal wilt verkopen. Een belangrijk aandachtspunt daarbij is de belasting over de meerwaarde die bij de verkoop ontstaat. Als uitgangspunt geldt dat 50% van de gerealiseerde meerwaarde belastbaar is. Dit principe is van toepassing op zowel fiscale residenten als niet-residenten. Dus ook voor bezitters van een tweede (vakantie)woning!
Dit artikel biedt een beknopte en heldere toelichting op de manieren waarop je de belasting op meerwaarden (mais-valias) bij de verkoop van onroerend goed in Portugal kunt beperken of zelfs volledig kunt vermijden, rekening houdend met de meest recente wetswijzigingen.
De auteur heeft dit artikel met de grootst mogelijke zorg samengesteld. Desondanks kunnen aan de inhoud geen rechten worden ontleend.
De 7 belangrijkste mogelijkheden
- Herinvesteren in een eigen en permanente woning (hoofdwoning)
- Het is de meest gebruikte vrijstelling.
- Je moet (na aflossing van een eventuele hypotheek op het verkochte onroerend goed) de volledige verkoopopbrengst herinvesteren in:
- een nieuwe hoofdwoning,
- een bouwgrond voor eigen bewoning,
- of verbouwingen/uitbreidingen van een andere hoofdwoning.
- De herinvestering moet plaatsvinden binnen de Europese Unie.
- Herinvestering mag 24 maanden vóór en 36 maanden na de verkoop plaatsvinden.
- Bij gedeeltelijke herinvestering is ook slechts een deel van de meerwaarde vrijgesteld.
- Het verkochte onroerend goed moet minstens 12 maanden je hoofdverblijf zijn geweest.
- 65 jaar of ouder of gepensioneerd: investeren in financiële producten
- Alternatief (of aanvullend) op herinvesteren in een woning (alleen voor residenten).
- Binnen 6 maanden investeren in o.a.:
- levensverzekering,
- pensioenfonds,
- PPR / PEPP (pensioen spaarproducten),
- publieke kapitalisatieregelingen (Certificados de Reformado Estado).
- Deze producten moeten minstens 10 jaar een periodieke uitkering geven.
- Kan gecombineerd worden met herinvestering in een nieuwe hoofdwoning.
- Aflossen van een hypotheek (alleen verkopen tot eind 2024)
- Tijdelijke maatregel: verkoop van een niet-hoofdwoning (tweede woning, vakantiewoning) kon belastingvrij zijn als de opbrengst werd gebruikt om een hypotheek van de eigen hoofdwoning in Portugal (of die van kinderen/kleinkinderen) af te lossen.
- Geldig voor verkopen tussen 2022 en 2024.
- Deze regeling geldt niet meer voor verkopen vanaf 1 januari 2025.
- Kosten en verbouwingen aftrekken
- aankoop- en verkoopkosten af te trekken (IMT, zegelrecht, notaris, makelaar, energiecertificaat),
- waardeverhogende werken (geen onderhoudskosten) van de laatste 12 jaar af te trekken (met facturen).
→ Dit kan de belastbare winst sterk verminderen of zelfs elimineren.
- Verlies (menos-valia) correct aangeven
- Bij verkoop met verlies betaal je geen belasting, maar aangifte is wel verplicht.
- Verliezen mogen:
- winsten van hetzelfde jaar compenseren,
- of tot 5 jaar worden doorgeschoven om toekomstige meerwaarden te verminderen.
- Verkoop aan de overheid
- Volledige vrijstelling als je verkoopt aan de Staat, gemeente of publieke huisvestingsinstanties.
- Niet van toepassing bij:
- fiscale woonplaats in een belastingparadijs,
- verkoop via uitoefening van het voorkeursrecht.
- Overige belangrijke vrijstellingen
- Volledige vrijstelling als je verkoopt aan de Staat, gemeente of publieke huisvestingsinstanties.
- Woningen gekocht vóór 1 januari 1989 en bouwgronden gekocht vóór 9 juni 1965 zijn vrijgesteld van meerwaardebelasting, maar moeten wel worden aangegeven.
Conclusie
Met een goede planning (herinvesteren, kosten documenteren, correct aangeven) kun je de belasting op meerwaarden in Portugal aanzienlijk beperken of volledig vermijden. Documentatie en correcte IRS-aangifte zijn cruciaal.