De Portugese woningmarkt is volop in beweging. Met de publicatie van nieuwe wetgeving op 20 mei 2026 (Decreto-Lei nr. 97/2026) voert de overheid een reeks ingrijpende fiscale wijzigingen door. Het doel? Het aanbod van betaalbare koop- en huurwoningen stimuleren.
Of je nu een woning wilt bouwen, renoveren, kopen, verhuren of als buitenlander investeert in Portugees vastgoed: deze nieuwe regels kunnen invloed hebben de fiscal behnadeling van opbrengsten en uitagven. In dit artikel zetten we de belangrijkste veranderingen op een rijtje.
De belangrijkste maatregelen in één oogopslag
De nieuwe wetgeving herstructureert verschillende belastingvoordelen. Hier is een snel overzicht van wat er verandert:
| Categorie | Belangrijkste wijziging |
| Bouw en renovatie | IVA (=BTW) kan dalen naar 6% voor in aanmerking komende projecten. |
| Verhuurders | Huurinkomsten uit onroerend goed belast tegen slechts 10%. |
| Huurders | Maximale huuraftrek in de IRS stijgt naar € 900 (2026) en € 1.000 (2027). |
| Investeerders | Nieuwe langetermijncontracten met fiscale voordelen tot wel 25 jaar. |
| Niet-ingezetenen | IMT (overdrachtsbelasting) stijgt naar 7,5% bij de aankoop van woningen. |
1. IVA-verlaging naar 6% op bouw en renovatie
Een van de meest opvallende maatregelen is het verlaagde btw-tarief van 6% voor specifieke bouw- en renovatieprojecten. Dit geldt voor woningen die bestemd zijn voor de verkoop als eigen vaste woning of voor de lange-termijnverhuur, mits ze binnen bepaalde grenzen vallen:
Voor verhuur: De maandelijkse huur mag in 2026 niet hoger zijn dan € 2.300 (2,5 keer het minimumloon).
Voor verkoop: De verkoopprijs van de woning mag niet hoger zijn dan € 660.982.
Goed om te weten: Er geldt een overgangsregeling. Werkzaamheden waarvan de procedure tussen 25 september 2025 en 31 december 2029 is gestart, kunnen ook in aanmerking komen, mits de IVA vanaf 1 januari 2026 opeisbaar is geworden.
2. Belastingvoordeel voor verhuurders en huurders
Om de huurmarkt aan te jagen, pakt de overheid de IRS (inkomstenbelasting) aan:
Voor verhuurders: Kies je voor een gematigde huurprijs? Dan worden je huurinkomsten belast tegen een speciaal autonoom tarief van 10% (geldig tot eind 2029). Voor bedrijven (IRC) hoeft zelfs maar 50% van de huurinkomsten te worden meegeteld.
Voor huurders: Wonen in een huurhuis wordt fiscaal aantrekkelijker. De maximale huuraftrek in de jaarlijkse IRS-aangifte stijgt naar € 900 in 2026 en naar € 1.000 vanaf 2027
3. Fiscale stimulansen voor investeerders
Investeerders die grootschalig bouwen of renoveren voor de huurmarkt, kunnen speciale investeringscontracten afsluiten. Deze bieden voordelen voor een periode van maximaal 25 jaar, waaronder:
Vrijstelling van IMT (overdrachtsbelasting) en Imposto do Selo (zegelrecht) bij aankoop.
Tot 8 jaar vrijstelling van IMI (onroerendezaakbelasting), gevolgd door 50% korting voor de resterende looptijd.
50% btw-teruggave op diensten van architecten en ingenieurs.
4. Hogere overdrachtsbelasting (IMT) voor niet-ingezetenen
Ben je (nog) geen fiscaal inwoner van Portugal en koop je een woning die puur als vakantiehuis of tweede woning dient? Dan stijgt het IMT-tarief naar een vast tarief van 7,5%, zonder recht op de gebruikelijke kortingen of vrijstellingen.
De uitzonderingen: Dit verhoogde tarief vervalt als je binnen twee jaar na aankoop wél fiscaal inwoner van Portugal wordt, of als je de woning binnen zes maanden op de markt brengt voor betaalbare verhuur (en deze minstens 36 maanden verhuurd houdt).
Is dit belangrijk voor mij?
De nieuwe wetgeving biedt zeker kansen om belasting te besparen, met name voor wie bouwt, renoveert of betaalbaar verhuurt. Wel is het belangrijk om te onthouden dat de voordelen gekoppeld zijn aan strikte voorwaarden, termijnen en prijslimieten.
Ga je binnenkort stappen zetten op de Portugese vastgoedmarkt? Zorg er dan voor dat je jouw specifieke situatie vooraf goed laat doorrekenen.
Disclaimer: De informatie in dit artikel is informatief en niet-bindend. Raadpleeg altijd een professional voor fiscaal-juridische ondersteuning.